15 novembre 2016
Location vide :
Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives…). Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi. Son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920).
Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges.
Le bailleur peut-il exiger d’autres garanties ?
Sous la forme d’une somme d’argent ?
Non. Le dépôt de garantie est censé couvrir tous les risques liés à la location et aucun autre dépôt ne peut être demandé. Pour qu’il n’y ait pas le moindre doute sur ce point, la loi du 6 juillet 1989 ajoute que, si le contrat de location prévoit le versement d’autres sommes d’argent, la clause est nulle (article 4, point 0).
Sous la forme du cautionnement d’une personne ?
Oui. Le bailleur peut exiger qu’une personne (parent, employeur, ami, etc.) se porte caution pour le locataire et paie à sa place en cas de défaillance. Mais si le bailleur a souscrit une assurance pour les impayés de loyer ou toute autre forme de garantie telle qu’une garantie des risques locatifs (GRL), il ne peut pas demander un tel cautionnement sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour en savoir plus sur la GRL : voir le site de service-public.fr et le site grl.fr.
Sous la forme d’une somme bloquée à la banque ?
L’ancienne version de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdisait clairement au bailleur, via une liste de pièces justificatives, de demander, en préalable à l’établissement du contrat de location, un chèque de réservation de logement. La loi ALUR a modifié cet article en inversant la liste des pièces justificatives. Désormais, il s’agit d’une liste de pièces que le bailleur peut demander au candidat à la location et à sa caution. Le chèque de réservation ou la possibilité de bloquer une somme à la banque n’est pas prévu. Pour retrouver cette liste, consulter le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015. Pour en savoir plus : contrat de location : quelles sont les pièces justificatives que le locataire doit fournir ?
Sous la forme d’une autre garantie ?
Oui. Il existe depuis le 1er février 2016 et seulement pour les baux du parc privé signés à partir de cette date, une nouvelle garantie nommée « La garantie Visale ». C’est une caution accordée au locataire par Action logement qui permet de prendre en charge, en cas d’impayés, le paiement du loyer et des charges de sa résidence principale. Le principe est le suivant : les sommes sont avancées au bailleur par Action Logement puis remboursées par le locataire. A titre d’information, le cumul avec l’Avance-loca pass, qui permet de financer le dépôt de garantie lors de la signature du bail, est possible.
Pour en savoir plus : consulter le site visale.fr
Le dépôt de garantie pendant la location :
Le bailleur peut-il utiliser le dépôt de garantie pendant la location ?
Oui, le bailleur peut utiliser à sa guise le dépôt de garantie pendant toute la durée de la location, le dépenser ou le placer pour en tirer profit. Sa seule obligation est, en l’absence de litige, d’en restituer le montant au locataire en fin de location.
Le dépôt de garantie peut-il être révisé en cours de location ?
Non, le dépôt de garantie reste fixe pendant toute la durée de la location. Il ne peut pas être réajusté au moment de la révision annuelle, ni même lors du ou des renouvellements du contrat. Très rapidement, son montant ne sera plus égal à ce qu’il représentait au départ mais rien n’empêche le bailleur de placer cette somme afin qu’elle conserve sa valeur.
Le locataire peut-il demander des intérêts sur la somme versée ?
Pendant la durée de la location, non : c’est la contrepartie du fait que le dépôt reste fixe pendant toute la location.
A la sortie, oui : si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les deux mois, il est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Dès que possible, bien sûr, à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu.
Le délai maximal de restitution varie :
Pour information, le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
|
Délai de restitution pour les immeubles en copropriété
La loi accorde au bailleur un délai à compter de la restitution des clés pour faire les comptes. Ce délai n’est pas toujours suffisant pour connaître avec précision les sommes dont le locataire est redevable. En pratique, pour les locations dans des immeubles en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et il peut conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il faut en plus que cette somme retenue soit dument justifiée. La régularisation et les restitutions qui en découlent, s’il y a lieu, doivent être faites dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. |
Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ces sommes sont de deux sortes, soit de celles dont le locataire est redevable au titre de la location, soit celles dont le bailleur pourrait être tenu au lieu et place du locataire.
Somme dont le locataire est redevable au titre de la location.
Tout d’abord, les loyers impayés (loyer principal et provision pour charges) et, en particulier, les loyers correspondant à la durée du préavis (1 ou 3 mois), même si le locataire a déjà quitté les lieux, sauf dans deux cas : si c’est le bailleur qui a donné congé, ou s’il a reloué ou fait occuper le logement avant la fin du préavis. Ensuite, les frais engagés pour la remise en état du logement. Ensuite, le solde des réparations locatives.
Ces sommes ne peuvent être retenues qu’à condition qu’elles soient justifiées : factures, devis, état des lieux, constat d’huissier de justice. Elles sont tenues à la disposition des locataires, et non évaluées forfaitairement. La Cour de cassation a rappelé ce principe en indiquant qu’il incombe au bailleur de justifier de sommes lui restant dues venant en déduction du montant du dépôt de garantie qu’il est tenu de restituer au locataire au départ des lieux loués de celui-ci (Cass. Civ.3, 15 février 2012, numéro de pourvoi : 11-13014).
|
Réparations locatives ou vétusté ?
Pour rappel, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale donne une définition précise de la vétusté comme étant « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Ainsi, à partir du 1er juin 2016, toutes les parties au contrat de location pourront donc convenir d’appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail.
En résumé, le propriétaire-bailleur n’est donc pas en droit de retenir des sommes sur le dépôt de garantie si les réparations nécessaires sont occasionnées uniquement par vétusté.
Sur ce point, la Cour de cassation a d’ailleurs rappelé que « le preneur n’est tenu qu’aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location » et qu’il n’est pas caractérisé dans cette affaire que le jaunissement des peinture ait été dû à un usage anormal ou illicite de la chose louée (Cass.civ.3, 20 mai 2014, numéro de pourvoi : 13-13901). |
Sommes dont le bailleur pourrait être tenu au lieu et place du locataire
Il s’agit essentiellement de la taxe d’habitation. Un mois avant la date prévue pour le déménagement, le bailleur est en droit de demander au locataire qu’il lui communique la quittance de sa taxe d’habitation.
En revanche, le bailleur n’est pas en droit de retenir :
- les frais qu’il a dû engager pour recouvrer des loyers impayés ;
- des amendes et pénalités contractuelles pour paiement tardif (article 4 de la loi 1989).
(Source : service-public.fr)
